Gestion directe, gestion déléguée ou aucune gestion ?
Un des critères pour déterminer quel type de biens vous convient le mieux, est celui de la gestion.
En effet posséder des biens immobiliers peut demander un certain engagement de votre part tant en temps qu’en connaissances juridiques et fiscales, éventuellement même dans le domaine du bâtiment si vous voulez faire exécuter des travaux
On peut classer les différentes possibilités d’investissement immobilier en 3 catégories selon le type de bail que vous signerez :
Celle où vous n’aurez absolument pas à vous occuper de quoique ce soit : c’est le gros avantage de l’investissement en nue-propriété :
dans le premier cas , comme vous n’avez pas la jouissance du bien, vous n’avez pas de loyer et donc pas de locataire, donc pas de bail à signer et ainsi vous êtes délivré de toutes les contraintes du bailleur ; le bailleur étant l’usufruiier , bailleur social qui s’occupe de votre bien pendant toute la durée du démembrement, c’est lui qui trouve les locataires, qui paye la taxe foncière, qui entretient complètement le bien . Vous êtes déchargé de tout souci pendant toute la durée de ce démembrement à savoir en moyenne entre 15 à 18 ans, quelquefois 13 ans.
Celle où vous déléguez la gestion à un gestionnaire à un opérateur dont c’est le métier de gérer des exploitations, des résidences service,, c’est toute la catégorie du LMNP ou du LMP. Vous allez signer un bail commercial avec cet exploitant. Vous ne dépendez pas du tout de la loi Alur et des différentes réformes des locations classiques.
Ce bail commercial d’une durée d’au minimum 9 ans la première fois va déterminer le montant de votre loyer, son indexation, les charges qui vous incombent.
Que le bien soit occupé ou non, l’exploitant vous doit votre loyer : sa signature l’engage. Il sous louera ensuite le bien à des locataires soit pour des durées très courtes comme des hommes d’affaires dans les résidences d’affaires, ou des touristes dans les résidences de tourisme pour quelques jours à quelques semaines. Ce peut être aussi des étudiants pour une année scolaire dans les résidences étudiantes, ou encore des seniors dépendants ou non dans les ehpad et les résidences seniors pour plusieurs mois à plusieurs années.
Vous déclarerez votre loyer dans la catégorie des BIC ; Un expert comptable sera chargé de vous établir tous les éléments comptables, déclaration de TVA, liasse fiscale.
Vous déléguerez en général votre pouvoir aux AG à l’exploitant.
A part quelques formalités, vous ne vous occuperez de rien de ce qui concerne la gestion courante.
Celle où vous pourrez gérer vous-même votre bien ou en confier la gestion à une agence immobilière ou un administrateur de biens.
Vous signerez un bail d'habitation avec votre locataire, bail régi par la loi du 6/07/1989 modifié par la loi Alur de 2015.
Le mandataire – agence immobilière ou administrateur de biens n’aura qu’une obligation de moyens pour vous trouver un locataire par exemple. Il sera votre intermédiaire mais la responsabilité vous incombe en dernier ressort.
Vous serez dans ce cas si vous investissez en Pinel, Pinel outre mer, Malraux, Monuments historiques, déficit foncier