La Nue-propriété optimisée au déficit foncier
le principe
Ce schéma associe 2 mécanismes fiscaux différents à savoir l’investissement d’un bien en nue-propriété ou démembrement temporaire d’une part et le déficit foncier de l’autre .
Vous aurez ainsi un double effet de levier :
1 le prix d’achat du foncier sera décoté par les travaux de rénovation qui viendront s’imputer sur vos revenus fonciers existants ainsi que les intérêts d’emprunt.
2 Vous bénéficierez d’un démembrement de 12,5 ans c’est à dire qu’au lieu d’acheter 100 votre foncier, vous aurez une décote de 28 et donc vous ne payerez que 72 votre foncier. De plus comme vous n’aurez pas de revenus pendant la période du démembrement vous n’aurez pas d’alourdissement de votre fiscalité sur l’IR. Vous n’aurez pas non plus d’augmentation de l’assiette de l’IFI, puisque c’est l’usufruitier, un bailleur institutionnel imposable à l’IR qui sera redevable de l’IFI.
Prenons un exemple : Vous investissez dans un appartement à Dinard qui vaut
7 250€ le m2. Vous êtes imposé dans la tranche marginale d’imposition à 45%
1 Par le mécanisme de la décote de 28 %, vous payez ce foncier à 5 210€ le m2.
Ce prix va se décomposer ensuite en 2 parties : 40% le foncier et 60% les travaux de rénovation.
A : le prix d’achat du foncier proprement dit sera 2090€
B : le prix des travaux sera 3 120€
2 Les travaux de rénovation vont venir impacter vos revenus fonciers existants ce qui va vous générer un économie d’impôt de 3 120€ x 45% + 17,2% (Prélèvements sociaux) soit 1940€
3 Votre prix de revient de votre investissement sera donc :
2090 + 3 120€ - 1940€ = 3270 €
Soit une décote totale par rapport au prix de la pleine propriété de 55 %.
Situation patrimoniale : tous ceux qui ont des revenus fonciers de 9000 € au moins.
