La location meublée non professionnelle
Le principe :
Vous achetez un bien qui va être meublé . Vous rentrez dans la catégorie de la location meublée. La location meublée c’est profiter d’un statut qui existe depuis 1947 et vous permet de déclarer vos revenus en BIC.
Le principe fiscal
La location meublée est imposée dans la catégorie des BIC et non des revenus fonciers.
Cette catégorie vous permet de bénéficier du principe des amortissements.
En effet vous pouvez amortir le bien immobilier comme vous amortissez dans une entreprise votre ordinateur sur 3 ans ou votre voiture sur 5 ans. Là vous amortirez le bien immobilier- à l’exception du terrain - sur une période de 12 à 55 ans en fonction de ses composants : La structure de l’immeuble s’amortit environ sur 55 ans. Par contre l’agencement intérieur sur 15 ans.
Vous avez donc une charge fictive qui va venir en déduction de vos loyers et vous permettra d’avoir un résultat fiscal = 0 pendant de nombreuses années.
Résultat fiscal = 0 signifie que vous ne payerez pas d’impôt sur le revenu mais également que vous échapperez ainsi au paiement des prélèvements sociaux (qui se montent à 17,2%.)
Grâce au principe des amortissements le LMNP permet ainsi d’avoir des revenus défiscalisés ou sans fiscalité pendant de nombreuses années.
Un exemple : si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition de 30%, si vous rajoutez les prélèvements sociaux de 17,2, votre imposition pour un revenu locatif classique imposé dans la catégorie de revenus fonciers serait de 47,2%.En LMNP vous échappez à cette taxation pendant de nombreuses années !
Vous gagnez donc 47,2% de pouvoir d’achat !
Vous avez 2 types de location meublée :
vous achetez un studio et vous le meublez : vous pourrez vous inscrire au RCS et bénéficier du statut. Vous pourrez le louer à l’année à un locataire qui en fera sa résidence principale. Vous serez par contre dans le cadre de la loi Alur soumis aux mêmes obligations que si vous l’aviez loué nu et vous devrez payer l’ensemble des charges de copropriété .
Si vous souhaitez le louer en location saisonnière, il vous faudra le plus souvent l’autorisation de l’administration , ce qui sera difficile à obtenir.
2 Vous investissez dans un appartement dans une résidence service tel que :
les résidences de tourisme
les résidences de tourisme d’affaires
les résidences étudiantes
les résidences senior
les résidences pour personnes âgées dépendantes dites ehpad.
Quelle gestion ?
C'est le gestionnaire de la résidence qui gérera votre bien et vous versera votre loyer que le bien soit occupé ou non.
Vous aurez signé un bail commercial de 9 ans minimum.
Vous serez donc déchargé de tout souci de gestion.
Le LMNP :
- L’investissement idéal quand on veut se constituer un complément de retraite.
- En profitant de l’effet de levier du crédit et grâce aux taux extrêmement bas actuellement
Situation patrimoniale :
pour des jeunes qui veulent commencer à investir dans la pierre mais ne veulent pas avoir de souci de gestion.
pour tous ceux qui veulent une forte rentabilité à savoir environ 4% net.
pour tous ceux qui veulent préparer leur retraite.
pour ceux qui veulent réorienter leur épargne ( par exemple assurance vie qui ne rapporte plus grand chose ) et acheter un bien cash pour avoir des revenus suffisants.
pour ceux qui sont matraqués fiscalement et veulent avoir des revenus nets d’impôts (TMI 30% et plus).
