Le Pinel rénové optimisé au déficit foncier

Le principe :

Dans ce schéma vous utilisez 2 dispositifs fiscaux existants : d’un côté la loi Pinel qui existe également pour l’ancien et d’un autre côté le principe du déficit foncier.

Le prix va se décomposer en 2 parties : d’une part le montant des travaux et d’autre part le prix du bien proprement dit.

Prenons un exemple d’un client qui a une TMI de 30%. Il n’a pas de revenus fonciers ; il achète un bien d’une valeur de 232 000€ et dans lequel des travaux doivent être effectués pour 18 000€ soit un budget global de 250 000€. Il aura 2 phases de défiscalisation :
Dès l’achat et pendant la durée des travaux il pourra imputer les 18 000€ sur son revenu global à concurrence de 10700€ par an soit sur 2 ans la totalité des travaux. Cela lui donnera une économie d’impôt de 5400€ (18 000€ x 30 %)
Quand le bien sera livré il pourra bénéficier de la loi Pinel avec la réduction d’impôt suivante sur 12 ans : 232 000€ x 21% = 48 720 € soit en moyenne 4 060 € de réduction d’impôt par an pendant 12 ans
en résumé il aura donc en totalité une réduction d’impôt de : 5 400€ + 48 720 € = 54 120€ soit près de 22% de la valeur de son investissement

Etudions maintenant le même investissement pour un client qui a une TMI à 30% et qui dispose de revenus fonciers de 10 000€. Il aura 2 phases de défiscalisation :
Dès l’achat et pendant la durée des travaux il pourra imputer les 18 000€ sur ses revenus fonciers existants et gommer ainsi 18 000 € de revenus fonciers. Il économisera ainsi : 18 000€ x 30% = 5 400 € d’impôt + 18 000€ x 15,5% de PS (prélèvements sociaux) = 2 790€ soit un total de 8 190€.
Quand le bien sera livré il pourra bénéficier de la loi Pinel avec la réduction d’impôt suivante sur 12 ans : 232 000€ x 21% = 48 720 € soit en moyenne 4 060 € de réduction d’impôt par an pendant 12 ans
en résumé il aura bénéficié de 56 910€ d’économie d’impôt soit près de 23 % de la valeur totale de son investissement.