La nue-propriété ou démembrement
Le démembrement est inscrit dans le code civil depuis 1804: il divise la propriété en 2 parties : le nu propriétaire acquiert les murs et l’usufruitier l’usage de l’appartement qu’il va louer à des locataires.
Le principe :
Vous achetez la nue propriété et un bailleur social achète l’usufruit pendant une période fixée à l’avance entre 15 et 20 ans.
C’est faire une acquisition à prix réduit : pour un usufruit de 15 ans vous ne payez que 60% à 65% du prix de la pleine propriété ;
Et les droits de mutation sont réduits de 40%, calculés sur la seule nue-propriété.
Quelle gestion pendant la période de démembrement ?
Aucune : C’est vivre dans une tranquillité absolue :
aucun souci d’impayés ou de recherche de locataire
aucun souci de gestion locative
aucune charge de gestion, pas de charges de copropriété, pas de travaux ni de taxe foncière : tout est pris en charge par le bailleur social
Quelle fiscalité pendant la période de démembrement ?
Aucune : C’est une période de 15 ans sans fiscalité :
pas d’impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux,
ni d’IFI supplémentaire : seul l’usufruitier est imposable à l’IFI.
Mais c’est aussi une économie d’impôts possible :
si vous avez des revenus fonciers, vos intérêts d’emprunt seront déductibles de vos revenus fonciers et diminueront ceux-ci : vous diminuerez votre impôt sur le revenu ainsi que votre base taxable aux prélèvements sociaux ( pour mémoire 17,2%)
si vous achetez cash, vous diminuerez votre base taxable d’IFI.
Que se passe-t-il au terme des 15 ans ? La pleine propriété est reconstituée automatiquement.
Pas de démarche particulière, pas de frais notariés, pas de fiscalité
Le Bien est remis en l’état par le bailleur/usufruitier
Le Bien est libre de tout droit. Le bail est automatiquement échu le jour de l’extinction de l’usufruit.
La sortie est encadrée par la loi ENL du 13/07/2006.
Vous plein propriétaire pouvez occuper le bien, le vendre ou le louer .
En conclusion, si vous voulez :
investir dans la pierre , sur le marché de l’habitation, dans un patrimoine de qualité
vous constituer un patrimoine immobilier de valeur aux meilleurs emplacements géographiques,
vous créer un capital retraite sûr,
pouvoir compter à terme sur un complément de revenus
profiter d’une optimisation fiscale
avoir la possibilité de revendre le bien à tout moment, puisqu’il est cessible pendant toute la durée de l’usufruit ( marché secondaire actif)
profiter à terme d’une rentabilité optimisée et sécurisée
profiter de la sécurité juridique du démembrement de propriété : la pleine propriété se reconstituant au fil des ans
Situation patrimoniale :
pour des jeunes qui veulent commencer à épargner et n’ont pas une grosse capacité d’emprunt : on trouve des biens à moins de 100 000€.
Pour des couples qui ont à partir de 40 - 45 ans et veulent disposer d’un bien à la retraite.
Pour des personnes plus âgées qui veulent transmettre un capital à leurs enfants ou petits enfants
Pour tous ceux qui aiment la pierre mais ne veulent pas avoir les contraintes des lois actuelles
Pour tous ceux qui veulent un bien tangible mais qui n’ont pas le temps de s’occuper de gérer des locataires et des travaux.
Pour ceux qui sont à l’IFI et veulent diminuer leur base taxable en achetant cash
