La loi Pinel
Dispositif en vigueur depuis janvier 2015 et prorogé jusqu’au 31 décembre 2022. Ce dispositif a un but simple inciter : à construire des logements accessibles là où la demande de logements est importante. Il sera poursuivi encore en 2023 et 2024 mais avec une réduction d'impôt moindre.
Le principe : inciter des investisseurs à acheter des logements neufs dans le but de les louer ensuite à des locataires mais avec un loyer minoré d’environ 20% par rapport au loyer de marché. Les loyers sont donc encadrés. Afin de favoriser l’accès aux logements à des locataires ayant des ressources limitées, les ressources des locataires sont également encadrées mais d’un niveau supérieur au seuil des logements sociaux.
L’avantage pour l’investisseur est de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pendant 6, 9 voir 12 ans en contrepartie de louer ce bien pendant la même durée.
Cette réduction d’impôt se monte à 12%, pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, voire 21% pour 12 ans du montant global de l’investissement frais de notaire inclus. Le montant global est limité à 300 000€ par an et par contribuable. Il est possible d’acquérir 2 logements dans la limite de ces 300 000€. D’autre part le prix du logement ne peut dépasser 5500€ par m2 quelque soit la zone où on acquiert le bien.
La réduction d’impôt se répartit de la manière suivante :
2% par an pour les 6 ou 9 premières années
et 1% par an au delà de la neuvième année jusqu’à la 12ème.
Il faut investir dans un bien qui est situé dans les zone A, ABIS, B1 et B2 à savoir :
zone ABIS : Paris et 68 villes de la petite couronne
zone A : grande couronne de Paris , la côte d’Azur et le Genevois français
zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants plus quelques communes
zone B2 : villes de 50 000 habitants et plus, zones littorales et frontalières, sous réserve d’un agrément du préfet de la région concernée.
Les loyers sont plafonnés suivant le tableau suivant :
zone ABIS : 17,43 /m2
zone A : 12,95€/m2
zone B1 : 10,44€/m2
zone B2 : 9,47€/m2
Ces plafonds sont modulés en fonction de la surface par un coefficient multiplicateur qui favorise ainsi les petites surfaces : S étant la surface, la formule est la suivante :
( 0,7+ 19/S) . Le coefficient ainsi obtenu ne pourra pas dépasser 1,2
Un exemple pour comprendre :
Soit un appartement en zone A de 40m2, le loyer maximal sera le suivant :
12,95x (0,7+19/40) = 12,50 x 1,175 = 15,21€
Quels locataires ?
Le propriétaire doit donner son logement à louer nu à un locataire personne physique qui en fait sa résidence principale. Le locataire peut être un ascendant ou descendant du propriétaire.
La location doit impérativement avoir lieu dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du logement neuf.
La location doit être effective et continue pendant une période de 6, 9 ou 12 ans selon l’engagement que prend l’investisseur au départ
En outre les logements doivent respecter un niveau de performance énergétique, à savoir l’obtention du label BBC bâtiment basse consommation, ou la réglementation thermique 2012, à savoir la RT 2012.
Au terme de l’engagement, l’investisseur peut :
soit continuer à louer le bien
reprendre le bien pour lui ou ses proches
revendre le bien
Nota Bene : la réduction d’impôt rentre dans le plafonnement global des niches fiscales qui se monte à 10 000€ par an..
En conséquence : attention à ne pas dépasser ce plafond si vous avez déjà des réductions pour garde d’enfants, employées de maison etc…
En résumé, l’investisseur va pouvoir bénéficier :
d’une réduction d’impôt pouvant se monter jusqu’à 21% du prix de son investissement
de l’effet de levier du crédit en empruntant à des taux historiquement très bas
du loyer de son locataire qui couvrira une partie de son remboursement d’emprunt.
Acheter un bien grâce à la Loi Pinel, c’est se constituer un capital avec un effort réduit.
C’est préparer sa retraite, c’est acheter un actif tangible réel,
Le Pinel outre mer
Réduction de 23% sur 6 ans
Réduction de 29% sur 9 ans
Réduction de 32% sur 12 ans
L’achèvement doit intervenir 30 mois à compter de la signature de l’acte authentique
Situation patrimoniale : tous ceux qui payent plus de 2500€ d’impôt . Peut intéresser tous ceux qui ont une TMI (tranche marginale d’imposition) de 11 et 30%. et qui n’ont pas déjà trop utilisé de réduction d’impôt par ailleurs : le plafonnement global des niches fiscales limite à 10 000€ le montant des réductions d’impôt.
