La nue-propriété ou démembrement


Le démembrement est inscrit dans le code civil depuis 1804: il divise la propriété en 2 parties : le nu propriétaire acquiert les murs et l’usufruitier l’usage de l’appartement qu’il va louer à des locataires.

Le principe :

Vous achetez la nue propriété et un bailleur social achète l’usufruit pendant une période fixée à l’avance entre 15 et 20 ans.

C’est faire une acquisition à prix réduit : pour un usufruit de 15 ans vous ne payez que 60% à 65% du prix de la pleine propriété ;

Et les droits de mutation sont réduits de 40%, calculés sur la seule nue-propriété.

Quelle gestion pendant la période de démembrement ?

Aucune : C’est vivre dans une tranquillité absolue :

  • aucun souci d’impayés ou de recherche de locataire

  • aucun souci de gestion locative

  • aucune charge de gestion, pas de charges de copropriété, pas de travaux ni de taxe foncière : tout est pris en charge par le bailleur social

Quelle fiscalité pendant la période de démembrement ?

Aucune : C’est une période de 15 ans sans fiscalité :

  • pas d’impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux,

  • ni d’ISF supplémentaire : seul l’usufruitier est imposable à l’ISF

Mais c’est aussi une économie d’impôts possible :

  • si vous avez des revenus fonciers, vos intérêts d’emprunt seront déductibles de vos revenus fonciers et diminueront ceux-ci : vous diminuerez votre impôt sur le revenu ainsi que votre base taxable à la CSG/CRDS

  • si vous achetez cash, vous diminuerez votre base taxable d’ISF

Que se passe-t-il au terme des 15 ans ? La pleine propriété est reconstituée automatiquement.

Pas de démarche particulière, pas de frais notariés, pas de fiscalité

Le Bien est remis en l’état par le bailleur/usufruitier

Le Bien est libre de tout droit. Le bail est automatiquement échu le jour de l’extinction de l’usufruit.

La sortie est encadrée par la loi ENL du 13/07/2006.

Vous plein propriétaire pouvez occuper le bien, le vendre ou le louer .

En conclusion, si vous voulez :

  • investir dans la pierre , sur le marché de l’habitation, dans un patrimoine de qualité

  • vous constituer un patrimoine immobilier de valeur aux meilleurs emplacements géographiques,

  • vous créer un capital retraite sûr,

  • pouvoir compter à terme sur un complément de revenus

  • profiter d’une optimisation fiscale

  • avoir la possibilité de revendre le bien à tout moment, puisqu’il est cessible pendant toute la durée de l’usufruit ( marché secondaire actif)

  • profiter à terme d’une rentabilité optimisée et sécurisée

  • profiter de la sécurité juridique du démembrement de propriété : la pleine propriété se reconstituant au fil des ans

Situation patrimoniale :

  • pour des jeunes qui veulent commencer à épargner et n’ont pas une grosse capacité d’emprunt : on trouve des biens à moins de 100 000€.

  • Pour des couples qui ont à partir de 40 - 45 ans et veulent disposer d’un bien à la retraite.

  • Pour des personnes plus âgées qui veulent transmettre un capital à leurs enfants ou petits enfants

  • Pour tous ceux qui aiment la pierre mais ne veulent pas avoir les contraintes des lois actuelles

  • Pour tous ceux qui veulent un bien tangible mais qui n’ont pas le temps de s’occuper de gérer des locataires et des travaux.

  • Pour ceux qui sont à l’ISF et veulent diminuer leur base taxable en achetant cash

#Démembrement

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